为规范农村集体经营性建设用地入市行为,区规划自然资源局牵头起草了《潼南区农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)(征求意见稿)》,现向社会公开征求修改意见,意见反馈截止时间:2023年7月21日。

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重庆市潼南区规划和自然资源局 

2023年6月20日

潼南区农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)

(征求意见稿)

第一章  总  则

第一条(目的依据)为推动城乡统一的建设用地市场建设,规范农村集体经营性用地入市行为,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规,以及《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》(厅字〔2022〕34号)、《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》(自然资办函〔2023〕364号)规定,结合我区实际,制定本办法。

第二条(适用范围)本办法适用于潼南区农村集体经营性建设用地入市工作。入市地块须位于国土空间规划确定的城镇开发边界外。

农村集体经营性建设用地,是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记集体土地所有权和集体建设用地使用权的农村集体建设用地。

农村集体经营性建设用地入市,是指农村集体经济组织以土地所有权人身份通过公开的土地市场,依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)等方式,交由单位或者个人在一定期限内有偿使用。

第三条(基本原则)农村集体经营性建设用地入市,坚持维护土地公有制、国土空间用途管制、节约集约用地、市场化配置机制、公平合理分配增值收益、与国有建设用地同权同责原则。

第四条(职责分工)区委全面深化改革委员会经济体制改革专项小组统筹和指导、监督全区农村集体经营性建设用地入市工作。区规划自然资源局负责落实农村集体经营性建设用地入市具体工作;区发展改革委负责提出入市地块产业准入要求及入市地块建设项目核准、备案;区财政局负责土地增值收益调节金征收及管理;区农业农村委负责完善集体土地资产处置决策程序,指导农村集体经济组织土地增值收益的分配和使用;区生态环境局负责提出入市地块生态环境保护要求并监督落实;区住房城乡建设委、区国资委、潼南区税务局等相关部门按照职责配合做好入市有关工作。

各镇人民政府、街道办事处负责推进本行政辖区内农村集体经营性建设用地入市实施工作,负责监督和指导农民集体履行民主决策程序、监督检查农村集体经济组织土地增值收益分配和使用情况。

第二章入市主体

第五条(入市主体)农村集体经营性建设用地入市主体是具有该土地所有权的农民集体,其经营性建设用地所有权依据不动产登记结果确认。入市前,土地所属村(组)集体应完成农村集体经济组织登记赋码。

第六条(组织形式)农村集体经营性建设用地所有权属于村农民集体所有的,由村集体经济组织代表集体行使所有权;分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织代表集体行使所有权;属于镇(街道办事处)农民集体所有的,由镇(街道办事处)农村集体经济组织代表行使所有权。

第七条(实施主体)农村集体经营性建设用地入市主体可直接组织实施入市,也可以授权或委托其他法人组织代理实施入市。

第八条(权利设定)农民集体对其所有的集体经营性建设用地享有占有、使用、收益和处分的权利。

第九条(使用主体)中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权,进行开发、利用、经营。

第三章入市途径及条件

第十条(直接入市)依法取得、符合国土空间规划的农村集体经营性建设用地,具备开发建设所需基础设施等基本条件、可直接使用的,直接就地入市。

第十一条(调整入市)对历史形成的零星、分散的集体建设用地,在保证耕地数量不减少、质量不降低和建设用地不增加的前提下,可通过土地整治等方式进行区位调整后入市。

第十二条(入市条件)农村集体经营性建设用地入市地块应符合以下要求:

(一)规划条件明确,符合国土空间规划和产业准入、生态环境保护等政策、要求;

(二)已办理集体土地所有权和集体建设用地使用权登记,产权明晰、无权属争议;

(三)未被司法机关查封或行政机关限制权利;

(四)地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕,或经土地所有权人书面同意随土地一同入市;

(五)具备必要的通水、通电、通路、土地平整等开发建设条件,集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外;

(六)法律法规规定的其他条件。

第四章入市方式及程序

第十三条(入市方式)农村集体经营性建设用地采取出让、出租、作价出资(入股)等有偿使用方式入市交易。

农村集体经营性建设用地使用权出让,是指农村集体经济组织以所有权人身份将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者,并由土地使用者根据合同约定支付土地使用价款的行为。

农村集体经营性建设用地使用权出租,是指农村集体经济组织以所有权人身份将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者使用,并由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权作价出资(入股),是指农村集体经济组织以所有权人身份将一定年期的集体经营性建设用地使用权评估作价,作为出资投入与其他单位、个人共同举办企业的行为。

第十四条(入市年限)农村集体经营性建设用地出让、作价出资(入股)的最高年限,与同用途国有建设用地使用权出让最高年限等同,其中:工矿仓储用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,其他用地50年。出租的最高年限不得超过20年。

第十五条(交易方式)农村集体经营性建设用地以出让、出租方式入市,原则上应采用招标、拍卖和挂牌方式公开交易。

第十六条(条件取得)农村集体经营性建设用地入市前,入市主体应完成拟入市地块的权籍调查,依法取得区规划自然资源局核发的压覆矿产和地灾证明、规划条件,包括拟入市宗地界址、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。区发展改革委、区生态环境局应分别提出产业准入和生态环境保护要求。

第十七条(确定地价)农村集体经营性建设用地入市前,入市主体应委托具有资质的地价评估机构对拟入市地块的市场价格进行评估,作为集体经济组织决策的依据。

集体经济组织可参考土地估价结果,结合产业政策、本地区征地补偿标准等,综合确定土地出让起始价和底价,其底价不得低于该集体土地取得、土地开发客观费用与相关税费之和。

第十八条(入市方案)入市主体应依据规划条件、产业准入和生态环境要求等制定入市方案,明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用年限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容,作为后续申请入市、拟定合同和履约监管协议的依据及政府有关部门受理的要件。

镇人民政府、街道办事处应为入市主体编制入市方案提供支持和指导。

第十九条(入市决策)农村集体经营性建设用地入市应依法履行民主决策程序。入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意,形成入市决议并在村务公开栏进行公示,期限不少于7天。

入市决议应载明入市土地界址、面积、用途、入市途径、入市方式、入市年限、入市起始价、价款支付方式、授权委托、资金使用、收益分配等。

第二十条(入市核对)经集体经济组织民主决策同意入市的,按以下程序进行入市核对:

(一)入市主体持入市申请书、勘测定界成果、土地权属证明、入市方案、入市决议等材料,向区规划自然资源局提出入市申请。

(二)区规划自然资源局收到申请材料后,报请区人民政府组织区发展改革委、区财政局、区规划自然资源局、区农业农村委、区住房城乡建委、区生态环境局等部门和属地镇街,对申请入市地块是否符合国土空间规划、用途管制、生态环境保护和产业准入要求、收益分配原则等进行核对,并提出意见。

第二十一条(入市交易)农村集体经营性建设用地入市在重庆农村土地交易所公开交易,并在中国土地市场网、交易平台门户网站等发布公告。交易程序按《重庆市农村集体经营性建设用地入市交易规则(试行)》及重庆农村土地交易所制定的交易细则之规定执行。

第二十二条(合同签订)入市宗地成交并经公示完毕后,入市主体与土地使用权竞得人签订交易合同,同时与出让人、区人民政府签订监管协议,明确使用集体经营性建设用地监管事宜。

交易合同应载明土地所有权人和土地使用权人,土地界址、面积、土地用途、规划条件、使用年限、交易价款支付方式和时间、土地移交时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求,约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用年限届满等情形下,土地使用权及其地上建筑物、构筑物等处置事宜,以及使用权转让、出租、抵押等条件。

第二十三条(合同备案) 入市主体与竞得人签订交易合同后,竞得人应于5个工作日内将合同报区规划自然资源局备案。

第二十四条(价款缴纳)区财政局设立监管账户,专门用于集体经营性建设用地使用权出让价款管理。受让人(承租人)应按照合同约定将出让价款缴入区财政局监管账户,逾期未付清的,出让人有权解除合同,并可向受让人(承租人)请求违约赔偿。

第二十五条(价款划转)出让人完成土地交付后,区财政局于5个工作日内将定金抵作的出让价款转出至出让人账户,并在受让人按照合同约定支付出让价款后的5个工作日内将后续出让价款转出至出让人账户。

第二十六条(产权登记)集体经营性建设用地使用权受让人(承租人)按照合同约定缴清土地价款和相关税费后,应依法向不动产登记机构提交申请办理集体建设用地使用权登记。办理不动产登记时,应提交以下资料:

(一)不动产登记申请书;

(二)申请人身份证明材料;

(三)经备案的交易合同、用地红线图;

(四)不动产权籍调查表、宗地图、地籍测量报告以及宗地界址点坐标;

(五)土地价款缴纳凭证和增值收益调节金缴纳票据、相关税费完税凭证。

(六)其他登记必要材料。

第二十七条(开发利用)农村集体经营性建设用地使用权人对受让宗地进行开发建设的,应办理建设审批手续,并

按照法律法规和交易合同约定的土地用途、规划要求、开发期限、产业准入和生态环境保护要求等条件进行开发、利用和经营。

第五章 续期及收回

第二十八条(到期续期) 集体经营性建设用地使用权交易合同约定使用期限届满,受让人要求继续使用土地的,应当至迟于期限届满前一年向出让人提出续期申请。经土地所有权人同意继续使用土地的,报区人民政府核对后,重新签订交易合同,支付土地价款,并办理建设用地使用权登记手续。土地所有权人不同意续期的,应按照原合同约定处理,并依照规定办理集体经营性建设用地使用权注销登记。法律法规另有规定的,从其规定。

第二十九条(提前收回) 受让人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权,在交易合同约定的使用年期届满前,除法律和行政法规另有规定外,不得提前收回。

因公共利益需要,政府依法对集体经营性建设用地实行征收的,由土地所有权人报经区人民政府批准后,可提前收回土地使用权,但应按照合同约定、法律和行政法规规定给予土地使用权人公平合理补偿。土地所有权人和使用权人应当配合。

第六章转让、出租和抵押

第三十条(转让、出租、抵押)依法取得的农村集体经营性建设用地使用权在使用期限内,可以转让、出租、抵押,法律、行政法规另有规定或者交易双方签订的合同另有约定的除外。农村集体经营性建设用地使用权应签订转让、出租、抵押合同。

农村集体经营性建设用地使用权转让,是指农村集体经营性建设用地使用权受让人(承租人)将持有的集体经营性建设用地使用权,通过出售、交换、赠与及其他合法形式再转移的行为。

本章节所称农村集体经营性建设用地使用权出租,是指农村集体经营性建设用地使用权受让人(承租人)作为出租人,将集体经营性建设用地使用权出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权抵押,是指农村集体经营性建设用地使用权受让人(承租人)作为抵押人,以不转移土地占有的方式,将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

第三十一条(转让条件) 转让农村集体经营性建设用地使用权,必须符合下列条件:

(一)经土地所有权人同意;

(二)已按照合同约定支付全部土地价款,并取得集体建设用地使用权证书;

(三)已按照合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或其他建设用地条件;

(四)转让土地时地上有建构筑物的,还应当持有地上建筑物、其他附着物产权证明;

(五)有关法律法规规定或合同约定的其他条件。

第三十二条(使用年限)通过转让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权,其使用年限为原交易合同规定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

通过出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权,其出租年限不得超过原交易合同约定年限的剩余年限,且最高年限不得超过20年。

第三十三条(权利与义务)农村集体经营性建设用地使用权转让时,原交易合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第三十四条(地上建构筑物)农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押。转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的,其使用范围内的集体经营性建设用地使用权一并转移、抵押。

第三十五条(抵押登记)银行业金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记,涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第三十六条(优先受偿)抵押权存续期间,如国家依法征收该宗土地,抵押人应当以所得补偿费用优先偿还借款人债务。

第七章收益分配管理

第三十七条(履行义务)农村集体经营性建设用地入市,应当承担相应的基础设施建设等开发成本,试点期间以向国家缴纳土地增值收益调节金及相关税费等方式履行相应义务。

第三十八条(增值收益调节金)农村集体经济组织以出让、出租、作价出资(入股)等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益,以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人以出售、出租、交换、赠与、作价出资(入股)或其他视同转让等方式取得转让收益的,应向国家缴纳土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金具体征收标准、征收办法另行制定。《中华人民共和国土地增值税法》实施后,土地增值收益调节金的征收依据按有关规定执行。  

第三十九条(内部分配)集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益,归农村集体经济组织全体成员所有。集体经济组织内部分配入市收益时,应兼顾集体和成员个人利益,壮大集体经济,提高成员的获得感。

第四十条(内部管理)农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益,应纳入农村集体资产统一管理,严格按照农村集体资金、资产、资源管理的有关规定分配及使用,资金使用、分配等重大事项应当依法履行民主决策程序,并在集体经济组织内部进行公示公告,接受审计和监督。具体收益分配使用办法另行制定。

第八章服务监管

第四十一条(规划编制)区规划自然资源局根据区国土空间规划和镇国土空间规划组织编制“多规合一”的实用性村庄规划,细化集体建设用地安排,优化农村建设用地规模和布局,作为核发规划条件、建设项目规划许可、进行各项建设的法定依据。

第四十二条(计划管理)区人民政府依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、产业政策以及土地市场状况和所有权人意向申请等,将集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划作出合理安排。

第四十三条(用途管制)集体经营性建设用地使用权人应当按照规划确定的用途使用土地,严禁擅自改变规划条件。确需改变土地用途或规划条件的,经出让人、规划许可机关同意并报区人民政府核对后,须重新签订交易合同,由集体经营性建设用地使用权人向集体经济组织补缴土地价款,集体经济组织补缴土地增值收益调节金及相关税费。

第四十四条(基准地价)建立健全集体经营性建设用地交易、地价监测和信息发布等制度,区人民政府组织制定并及时更新本地区城乡统一的基准地价、标定地价。

第四十五条(供后监管)镇(街道)及相关职能部门应依据职责建立健全集体经营性建设用地开发利用制度,实施部门联合监管。构建镇(街道)政府和区级部门联合监管机制。

相关职能部门提出的产业准入、开发投资等条件,纳入合同内容或监管协议的,按照“谁提出、谁监管”原则,由相关职能部门对约定事项实施监管。

第四十六条(市场服务)积极培育集体经营性建设用地交易中介组织,为入市交易提供推介咨询、地价评估、勘察测绘、规划设计、交易代理、融资担保等市场化服务。

第九章法律责任

第四十七条(违规入市)违反相关规定,买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权或将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的,依据《土地管理法》等有关法律法规处理。

第四十八条(违法查处)对入市过程中出现的不符合国家及我市产业准入政策,擅自改变规划用途、土地使用标准,违反环境保护要求,民主程序履行不到位、收益分配不合理等行为,各相关部门应依据职责依法予以查处。

第四十九条(国家工作人员)国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为,造成集体资产流失的,依法追究相关责任人责任;构成犯罪的,依法移送司法机关处置。

第五十条(集体经济组织经营管理者)农村集体经济组织经营管理者在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益,构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

第十章附则

第五十一条(政策执行)潼南区农村集体经营性建设用地入市试点期间,如国家或重庆市出台新政策,新实施入市的集体经营性建设用地按照国家或重庆市的新政策执行。

第五十二条(政策解释)本办法由重庆市潼南区规划和自然资源局负责解释。

第五十三条(配套文书)集体经营性建设用地出让、出租等交易合同、监管协议以自然资源部、国家市场监管总局制定文本为准。

第五十四条(施行日期)本办法自公布之日起施行,有效期限至2024年底。