为进一步加强我区农村宅基地建房管理,贯彻落实乡村振兴战略,保障农民合理宅基地权益。潼南区人民政府办公室印发了《重庆市潼南区农村宅基地建房审批管理办法(试行)》(潼南府办发〔2021〕55号,以下简称办法),现就《办法》作以下解读:

一、《办法》出台背景

根据《中华人民共和国土地管理法》(2019年)关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。2019年中央农村工作领导小组办公室、农业农村部《关于进一步将加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)中指出要严格落实土地用途管制,农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,合理安排宅基地用地,严格控制新增宅基地占用农用地、不得占用永久基本农田。农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)指出农村村民住宅用地,由乡镇人民政府审核批准,乡镇政府要切实履行属地责任,优化审批流程,提高审批效率,加强事中事后监管,组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作,为农民提供便捷高效的服务;中共重庆市委农业农村工作委员会重庆市农业农村委员会转发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》的通知(渝委农发〔2019〕63号)指出农村宅基地管理机制为部市指导、区县主导、乡镇主责、村级主体,宅基地管理重心在基层,各部门要切实加强基层农村经营管理体系建设,充实力量,加强人员配备,落实经费,确保宅基地管理工作有人干,责任有人负。重庆市农业农村委员会、重庆市规划和自然资源局转发农业农村部自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》(渝委农发〔2020〕11号)关于宅基地管理的主要任务分工中明确指出农业农村部门主要任务为配齐配强宅基地工作力量,明晰农村宅基地审批流程,并编制农村宅基地审批格式文本等。

二、主要内容

《办法》含括了总则、审批条件、审批程序、监督管理、附则等内容。

第一部分为总则。总则明确了本办法试用于本行政区域内农村宅基地建房审批管理,其中农村宅基地建房专指农村集体经济组织成员在符合相关条件的情况下,在宅基地上进行新建、扩建和改扩建农村家庭住房的行为。农村宅基地建房实行村级民主管理,各镇(街)要指导相关村(社)建立农村宅基地建房管理事项民主决策制度。农村宅基地建房应符合土地利用总体规划、村规划、相关保护规划等规划要求,应符合安全、适用、经济、美观的要求,体现本地历史文化、地域特色和乡村风貌。农村宅基地建房应坚持节约集约用地原则,优先使用村庄内的原有的宅基地或存量建设用地,严格执行农村乱占耕地建房“八不准”。占用农用地的,应按《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用审批。严格农村宅基地用途管制,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁利用农村宅基地开发商品住宅,严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁违法违规买卖农村宅基地。

第二部分为审批条件。办法明确在符合本集体经济组织成员身份和“一户一宅”条件下,农村宅基地的申请条件需满足以下情况之一:(1)无宅基地的;(2)因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的;(3)现住房影响相关规划,需要搬迁重建的;(4)符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且原籍没有宅基地的;(5)因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的;(6)其他按规定可申请的。同时有下列情况之一,农村宅基地建房申请不予批准:(1)城镇居民;(2)农民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的;(3)其他相关法律规定不符合申请条件申请宅基地的人员。对于农村宅基地建房申请中,改建的农村宅基地房屋要坚持“拆旧建新”和“先拆后验”,稳妥扎实做好农村“一户一宅”工作。

第三部分为审批程序。农村宅基地审批主要分为申请受理、村民小组讨论、村级初审、审查审批、归档备案。一是申请受理,符合宅基地申请条件的农村村民,以户为单位填写《农村宅基地和建设规划许可申请表》和《农村宅基地使用承诺书》,并携带身份证和户口簿原件及复印件;原集体土地使用证、乡村房屋所有权证或房地产权证等不动产权属证明(限迁建、扩建、改建房屋的)及其他所需材料向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)申请;二是村民小组讨论,村民小组收到申请后,应提交村民小组会议讨论申请人是否符合建房主体资格等,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的,村民小组签署意见后将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)审查;三是村级初审,村级初审审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村规划、是否征求了相邻权利人意见等。审查通过的,由村级组织签署意见,报送镇(街)行政服务大厅宅基地审批办件窗口。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的,农户直接向村级组织提出申请,经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后,由村级组织签署意见,报送镇(街)行政服务大厅宅基地审批办件窗口。四是审查审批,收到宅基地和规划许可申请后,各镇人民政府(街道办事处)及时组织农业服务中心、规划自然资源所等相关人员实地审查申请人是否符合相关条件。镇(街)规划自然资源所负责审查农村村民建房选址是否符合城镇总体规划、土地利用总体规划、村规划或经依法审批的国土空间规划及土地用途管制要求等,并签署审查意见;涉及林业、水利、电力、交通等是否符合相关要求的,由镇(街)相关科、所、办负责审查并签署审查意见;镇(街)农业服务中心负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建设规划许可申请是否经过村组审核公示等,并综合相关科、所、办意见提出审批建议,属地镇人民政府(街道办事处)负责属地范围内宅基地和规划许可审批,办理审批手续后,可一并发放《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》,并以适当方式公开;五是归档备案,各镇人民政府(街道办事处)要建立宅基地用地建房审批管理台账,有关资料归档留存,并按月将审批情况报区农业农村委、区规划自然资源局等部门备案。

农村宅基地审批要严格落实“三到场”。一是到场勘察,收到宅基地和规划许可申请后,镇(街)及时组织农业服务中心、规划自然资源所等相关人员实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、权属是否清楚、是否涉及地质灾害隐患、是否涉及其他部门审查事项等。二是到场查验,农户建房开工时,镇(街)农业服务中心、规划自然资源所等人员要到现场进行开工查验,实地丈量批准宅基地面积,确定建房位置,并加强对农村村民住宅建设的跟踪管理,及时制止违法违规建设行为,农村集中居民点应由区规划自然资源局组织现场验核;三是到场验收,农村村民建房完工后,由各镇人民政府(街道办事处)组织农业服务中心、规划自然资源所等部门人员进行验收,实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房,对符合条件的出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。农村集中居民点应由区规划自然资源局组织竣工核实,通过验收的房屋,按程序办理不动产权证;

第四部分为监督管理。一是属地管理。各镇(街)要切实履行好属地管理责任,农村宅基地建房由镇(街)审核批准,按照“农户申请,村级初审,镇(街)审批”的管理原则,实行“谁审批,谁负责”问责机制。镇(街)要综合协调农业服务中心、规划自然资源所、综合行政执法大队、村级宅基地协管员等相关部门和人员加强农村宅基地建房的日常监督和管理。镇(街)在建房管理过程中鼓励农户选择《重庆市潼南区农房户型图集》建房。二是部门职责。区农业农村委负责全区农村宅基地改革和管理有关工作,建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度,完善宅基地用地标准,优化农村宅基地审批流程,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农民建房新增建设用地需求通报区规划自然资源局;参与编制国土空间规划和村庄规划;区规划自然资源局负责落实全区农村宅基地用地规划,按照“多规合一”思路,在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,对集中居民点通过编制村庄规划落实宅基地用地空间;对散居宅基地在不突破规划目标、落实“三线”管控要求的前提下,编制规划调整“增量包”报市规划自然资源局入库备案,同步完善规划调整;区住房城乡建委负责积极推广《重庆市潼南区农房户型图集》,建房时可融入本地历史文化符号,传承巴渝传统居民风格;进一步加强农村传统风貌的保护与利用,注重打造“三线三点”,主要铁路、公路沿线,农村集中居民点的建筑风貌。

第五部分为附则。本办法自公布之日起施行。

重庆市潼南区农业农村委员会

2021年9月14日